03

Aug

2015

2015年上半年房地产市场简报

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(一)全国房地产市场小结

一、政策层面

2015年上半年,政策面的宽松已成常态。中央政府和地方政府频频出手,目前已初见成效,整体楼市企稳回升势头明显。

(一)中央:供应需求两端同时调整,助楼市平稳发展

2015年上半年,我国政策面延续了2014年的宽松基调。为了解决我国房地产行业供大于求的基本格局,中央以及地方政策分别从供应和需求两端入手进行调整。供应方面实施“有供有限”的原则,从根源解决供应过剩的问题。需求方面不仅降低了购房门槛,更在资金面给予一定的支持,全面推动房地产行业健康稳定发展。

供应面

库存高企,去化压力居高不下是房地产行业的噩梦,为了解决这一问题,国土部3月份出台《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳发展的通知》,对房地产市场的各个供应阶段进行调整。针对已出让土地,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租,促进合理住房消费和降低新房库存。

政策一:2015年1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》

1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,要求用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。这些措施不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化我国住房结构体系的重要环节。

政策二:2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地

2015年3月25日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

需求面

政策一:降息、降准促经济平稳发展,房地产行业受益匪浅

今年上半年,央行针对商业贷款的基准利率和存款准备金进行了4 次调整。从目前市场表现来看,降准、降息为房地产市场企稳回升起到了莫大的作用。经过4次降准、降息,目前一年期商业贷款的基准利率仅有4.85%。

1、2015年2月28日,央行2015年来首次降息

央行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

2、2015年4月20日,下调人民币存款准备金率1个百分点

  中国人民银行决定,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度。

  3、2015年4月20日,下调贷存款基准利率0.25个百分点

  中国人民银行决定,自2015年5月11日起金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

4、2015年6月28日,央行降息0.25个百分点并降准

  中国人民银行决定,自2015年6月28日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基率下调0.25个百分点至4.85%;一年存款基准利率下调0.25个百分点至2%;其他各档次贷款及存款基本利率/个人公积金存贷款利率相应调整。同时,自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准,以进一步支持实体经济发展,促进结构调整。

政策二:降低二套房首付、营业税“5改2”等措施支持改善自住需求

国土部从供应端调整,而央行和财政部则从需求端入手,通过降低购房门槛、减轻还款压力、缩减交易税负等手段刺激需求释放,这也契合当前住房需求从首次刚需置业向首次改善和中端改善转变的实际情况,起到了事半功倍的效果。

3月30日,《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

同时,通知要求,自3月31日起,个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

‍ 二、土地市场

2015年上半年,土地市场年初高走,首月出让金突破两千亿元,一线城市开年地热,随后地方政府供地与房企拿地节奏放缓,供需月度走势波动,各项指标均以同比下降为主。近期市场形势转暖,一二线楼市热度向土地市场传导,房企拿地意愿增强,6月环比向好,但上半年整体下行趋势难改,供求量及出让金均低于去年同期,楼面均价小幅回升。

分城市来看,一线城市整体表现分化,京广深3城市均有多个月份成交冷淡,尽管优质地块仍受追捧,但供地量的总体减少使成交量及出让金锐减,同比降幅均超三成。二线城市陆续延一季度走势,月度数据以同比下降为主,供需总量均处于低位;三四线城市同比降幅较一季度有所扩大,土地市场仍不乐观。

(一)供应情况:上半年土地供应下降近三成,二季度供应逐月上升

2015年1-6月,全国300个城市共推出土地13745宗,同比减少22%;推出土地面积47372万平方米,同比将少29。(其中,住宅类用地3989宗,同比减少27%;推出土地面积15075万平方米,同比减少40%。

2015年6月,全国300个城市共推出土地3044宗,推出土地面积10874万平方米,环比增加35%,同比增加1%。其中,住宅类用地841宗,推出土地面积3454万平方米,环比增加47%,同比减少12%。

(二)成交情况:供地量整体下滑至成交量走低,房企拿地倾向一二线重点城市

2015年1-6月,全国300个城市共成交土地9567宗,同比减少35%;成交面积33362万平方米,同比减少40%。其中,住宅用地2585宗,同比将少41%;成交面积10633万平方米,同比减少47%。

2015年6月,全国300个城市共成交土地1607宗,成交面积5589万平方米,环比增加0.5%,同比减少37%。其中,住宅用地431宗,成交面积2062万平方米,环比增加43%,同比减少33%。

(三)出让金:前五个月出让金均低于去年同期,整体降幅近四成,总额受一线城市影响较大

2015年1-6月,全国300个城市土地出让金均总额为7835亿元,同比减少38%。其中,住宅用地出让金总额为5380亿元,同比减少38%。上半年,全国40个大中城市中仅10个城市出让金同比增加,且增幅多在30%以下,一线城市仅上海同比微增;降幅前十城市均减少60%以上,贵阳、福州居前列,出让金分化现象明显。

2015年6月,全国300个城市土地出让金总额为1833亿元,环比增加88%,同比增加3%。其中,住宅用地出让金总额为1423亿元,环比增加123%,同比增加14%。

(四)楼面均价:上半年月度楼面均价成“V”型走势,本月冲高,整体小幅回升4个百分点

2015年1-6月,全国300个城市成交楼面均价为1269元/平方米,同比上涨4%;其中住宅类用地成交楼面均价为1977元/平方米,同比上涨11%。

2015年6月,全国300城市成交楼面均价为1785元/平方米,环比上涨79%,同比上涨66%;其中住宅类成交均价为2746元/平方米,环比上涨64%,同比上涨71%。

三、房地产市场

2015年上半年,多重政策利好刺激需求释放,市场成交逐步回暖,其中一线城市回暖最为明显。百城住宅均价环比止跌转涨,一线城市领涨全国,深圳涨势尤其明显。品牌房企销售业绩在二季度快速回升。

(一)成交:二季度市场回暖超预期,一线城市6月份成交同比翻倍

2015年上半年,50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水平。具体来看,去年下半年以来,限购、限贷逐渐放松,货币政策也开启宽松周期,推动成交稳步回暖。今年一季度,代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米,同比增长2.6%。二季度以来,央行进行新一轮降准降息政策,加之330新政效果逐渐显现,市场成交持续回升,5月代表城市住宅成交达到3191万平方米,6月成交进一步走高,成交超过3400万平方米,接近去年12月的历史单月最高水平。

各级城市成交量均回升,其中一线城市回升幅度最大。一线城市对于政策的影响变化最为敏感,因此在此轮政策放松后的市场回升中,力度最大。据初步统计,上半年,一线城市月均成交量75万平方米,同比增幅超过45%,绝对量也为近年来最高水平,其中6月成交超过100万平方米,同比去年增长近1倍。同时,上半年二线城市月均成交66万平方米,同比增长18.5%,三线城市月均成交量31万平方米,同比增长37.0%,增幅仅次于一线城市。

(二)价格:百城住宅价格止跌转涨,一线城市领涨全国

2015年上半年,在宽松政策影响下,楼市回暖迹象明显,百城住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨,2月转为下跌,3、4月跌幅持续收窄;4月跌幅收窄至0.01%,5月环比由跌转涨,上涨0.45%;6月涨幅扩大至0.56%,均价为10628元/平方米。

分城市来看,上半年各线城市住宅价格表现分化,一线城市累计上涨5.17%,上涨态势明显,二三线城市均下跌。2015年上半年,百城整体住宅均价转为累计上涨,涨幅为0.82%。各级城市住宅价格表现分化。具体来看,一线城市累计上涨5.17%,涨幅较去年同期扩大2.53个百分点;二线城市累计下跌0.75%,跌幅较去年同期收窄0.35个百分点;三线城市累计下跌1.25%,跌幅较去年同期扩大0.37个百分点。

 

(二)太原市房地产市场

回顾上半年,太原楼市经历央行四次降息、降准,多次公积金调整,在政策利好的大环境下,开发商蠢蠢欲动投身土地市场,品牌房企加大推盘力度,在年中迎来了太原楼市的“高潮”。2015年上半年,万科、保利西中环片区竞相拿地,恒大参与沙沟城中村改造,破解太原市土地市场冰封,6月份,恒大连开两盘,恒大滨河左岸、恒大翡翠华庭均当天日光,为房地产市场增添信心。

一、土地市场

2015年在各种利好新政以及太原市城中改造的影响下,太原房地产市场供应面积增大,2015年上半年太原供地面积大幅增长,成交量也逐步回升。2015年上半年,太原市土地成交面积为126.54万平方米,较去年同期下降6.31%;土地成交额为66.97亿元,较去年同期上涨16.11%,地面价格352.84万元/亩,楼面地价1563.76元/平方米。

(一)供应情况:上半年土地供应超过2014年全年供应量

2015年1-6月,太原市土地供应量与去年同期相比大幅上涨,供地面积202.47万平方米,已超过2014年全年供应量,也是近三年同期土地供应量最大值。其中,3月份土地供地面积最大,单月土地供应14宗,供应土地面积59.29万平方米,接近2014年上半年供应总量,达到2015年前6月峰值。

(二)成交情况:与2014年基本持平

2015年1-6月,太原市共成交土地37宗,土地面积126.54万平方米。与2014年同期相比下降6.31%,除1月份受季节性影响土地成交面积低于去年同期,2-6月份土地成交两均同比有所上涨。其中,4月份成交土地面积55.43万平方米,为单月最大值。

(三)楼面均价:较去年同期上涨9.97%(商业住宅类),晋源区居六城区之首

2015年1-6月,太原市成交土地楼面均价为1595.32元/平方米。剔除科研用地,上半年土地均价为1754.44元/平方米,较去年同期上涨9.97%。六城区成交土地中,晋源区土地成交价格最高,为1916.08万元/平方米;小店区土地价格最低为1442.86元/平方米。

(四)品牌开发商参与城中村改造,助力城市升级

2015年1-6月,太原市万柏林区和小店区城中村改造供应土地57.26万平方米,占到全部供地的28.28%;成交土地45.49万平方米,占到全部成交土地的35.94%,成交土地楼面均价为1674.31元/平方米。

上半年,万科、恒大、富力、恒实等品牌开发商纷纷加入城中开发商改造大军。品牌房企参与城改,有助于提升区域产品定位,加快城市升级发展。

二、房地产市场

作为今年最主要的政策分水岭,330多部委发布通知调整楼市政策,二套房首付比例降至四成,公积金购买首套房首付比例降至两成,更关键的是个人住房转让营业税免征期由5年降至2年,太原楼市逐渐回暖。

1、供给:2015年上半年35个项目开盘 同比下降22.2%

2015年上半年太原楼市共有35个项目开盘,开盘项目数同比减少22.2%,环比减少35.1%。2015年1-3月份第一季度共有11个项目开盘,太原房企降价放量的大幅发力后,市场供应暂时呈现饱和状态。第一季度是春节过后,相对比是开盘淡季。第二季度明显有所回升,4-6月份,随着天气的回暖房企也有大幅度回春现象,共计24个项目开盘,5个纯新楼盘的开盘时间集中在5、6月。纵观太原楼市2015年上半年的开盘放量,明显可以看出,整个楼盘都处于稳步巩固中,几乎都是老盘加推,去库存仍然是楼市主旋律。

2、成交:成交量上涨明显,成交价格基本维稳

从去年下半年至今年3月底,刺激楼市成交的新政接连不断。但省城楼市回暖迹象,在今年1-3月表现并不明显。从4月开始,省城各大楼盘加大营销推广力度,部分老项目探市、新项目蓄客的市场反馈改为乐观。楼市成交走热的状况在部分项目、局部区域表现明显。数据显示,今年上半年,省城商品住宅成交套数为12000余套,成交面积为近150万平方米,成交均价在8500元/平方米左右;2014年上半年,省城商品住宅成交套数为8500套左右,成交面积为100余万平方米,成交均价为8120元/平方米左右。两年同期数据中,成交套数同比增长了50%,成交面积同比增长44%,而成交均价同比仅增长了4.5%。

 

 2015年上半年,万科、保利、富力竞相拿地,恒大连开三盘且当天日光,万科蓝山、富力城、保利香槟国际等项目持续热销,为太原楼市上半场业绩增彩不少。一线房企多点作战、多盘布局,不断规模化扩张,占据太原楼市近2/3市场。面对突围,本土开发商如何利用自身优势差异化市场定位,不断适应新的市场格局获得生存空间,是其亟待解决的问题。

 

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