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天府公園東、天府公園西、釣魚嘴闆塊、天府濱江帶、麓湖湖區、麓湖公園區、青島路闆塊
  • 發表時間:2020-07-23
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置業顧問 楊老師 13348848858


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       天府公園東天府公園西釣魚嘴闆塊天府濱江帶麓湖湖區麓湖公園區青島路闆塊,加上此前大家比較熟知的南湖闆塊錦江生态帶麓山闆塊,将是未來天府新區的9個主要樓市闆塊,那麼購房者又應該如何選呢?

〓叁〓

黃金十字上的4大核心闆塊

如果你預算非常充足,又對生活配套的需求不那麼急切,那麼最值得買入的,就是位于天府大道與武漢路“黃金十字”上的四大闆塊,它們屬于天府新區核心區中的核心闆塊。

1、天府公園西,新區天花闆,不差錢的高端選擇。

“天府公園西”範圍及項目分布示意圖  置業顧問 楊老師 13348848858

“天府公園西”闆塊位于武漢路以南、鹿溪河濕地公園以北、益州大道以東、天府大道以西,因緊鄰“天府公園”的西側而得名。

該闆塊兼有産業和居住功能,其中産業定位為“天府中央商務區總部基地”,總部基地規劃範圍包括之前釋放出的“省政府預留用地”。目前已經簽約的項目包括招商局集團、正大集團、新希望集團等15個總部基地項目。

天府中央商務區總部基地效果圖  置業顧問 楊老師 13348848858

圖據@天府發布

該闆塊的住宅供應,則主要集中于杭州路西段的南北兩側,包括前期已經開盤多次但目前并不打算推新的高端項目蔚藍卡地亞花園城,和保利和光嶼湖首開雲著萬科天府錦繡3個全新項目。

這3個全新項目,均以大面積改善型産品為主。其中,萬科面積區間約172-251㎡,保利約160-220㎡,首開約175-200㎡,并且每個項目的價格預期都比較高。

據了解,萬科拿出了打造萬科中西部“燈塔級”項目的姿态,欲将天府錦繡的價格拔高至3.2-3.5萬元/平(含裝修),保利的清水價格預計在2.5-2.8,首開因為地價成本有一定優勢,定價應該會略低于萬科和保利。

杭州路西段都極有可能成為整個天府新區2019年的價格天花闆區域。

如果在成都要找到另一條路來對标的話,我認為,高新區金融城闆塊的錦尚西二路,和杭州路西段真的太像了。

錦尚西二路緊鄰成都金融城,杭州路西段緊鄰天府中央商務區;

錦尚西二路旁邊有錦城湖公園,杭州路西段有天府公園;

錦尚西二路有泡小和石室天府,杭州路西段有天府七小和七中;

更重要的是,錦尚西二路兩側的樓盤是中海城南系列三盤、天府世家、南苑、西派國際這幾個成都最貴盤,而杭州路西段的四大金剛,成為天府新區價格天花闆也就顯得理所當然了。

2、天府公園東,最繁華的“市中心”,門檻相對親民。 置業顧問 楊老師 13348848858

“天府公園東”範圍及項目分布示意圖

“天府公園東”闆塊位于武漢路以南、鹿溪河濕地公園以北以西、天府大道以東,同時,夔州大道從其核心區穿過。因緊鄰“天府公園”的東側而得名。

和“天府公園西”一樣,該闆塊同樣也是以産業為主、居住功能為輔,不同的是,該闆塊因規劃和起步更早,目前闆塊的整體呈現度高于天府公園西,土地簽約率超過90%,其中大部分都已經建成或開工。

鳥瞰“天府公園東”一角  置業顧問 楊老師 13348848858

圖據天府發展論壇

在天府公園東,彙集了包括中海天府超級地标、天府大悅城、天萬國際金融中心、言幾又國際文創中心在内的多個大型商業體

同時,整個闆塊内有6座地鐵站已經開通或在建,包括已經開通的1号線、在建的6、18号線和即将開工的19号線都将經過這裡。

未來,這裡就是天府新區的“市中心”。

天府新區沙盤鳥瞰“天府公園東”   置業顧問 楊老師 13348848858

由于“天府公園東”闆塊的項目普遍拿地較早,土地成本相對較低,再加上住宅産品也不是純大戶型,因此該闆塊的住宅購買門檻就比西區低了不少。

預計下半年可能會開售的項目有中海天府超級地标(非正式案名)的住宅部分,據了解該項目的住宅面積區間約110-180㎡,包括T2、T4、T6等多種類型的高層住宅。

另外,天府大悅城的住宅大悅天府祥雲也有可能會有部分對外銷售,面積約121-144㎡,包括T3和T4兩種高層住宅。

除了這兩個項目之外,我們也從多方信源了解到由天投打造的天府中心國際社區年内可能會銷售的消息。據查,該項目的樓面地價隻有3、4千元,加上天投的ZF背景,相信它的售價會比較值得購房者期待。

天府中心國際社區效果圖圖據網絡

3、麓湖公園區,離“市中心”最近的公園居住闆塊,值得期待。

“麓湖公園區” 範圍及項目分布示意圖  置業顧問 楊老師 13348848858

“麓湖公園區”闆塊是指由天府大道、沈陽路、梓州大道、武漢路4條主幹道圍合而成的區域。該區域的土地曾經幾乎全部被萬華集團拿下,并規劃為“麓湖生态城”的“公園區”,雖然後來公園區的大部分土地已經退回ZF,但“麓湖公園區”仍然是最适合該闆塊的名字。

麓湖公園區也是一個名副其實的公園居住闆塊。萬華打造的“紅石公園”已成網紅打卡地,而闆塊内的其他待建用地,政府也基本沿用了萬華原來的公園居住區規劃理念,未來,像紅石公園一樣的帶狀公園綠地将貫穿于整個闆塊内。

紅石公園實景圖

圖據網絡

像這種建築和公園反複交替穿插的布局,即使在天府新區這座“公園城市”,也并不多見,具有很高的生态居住價值。另外,因為該闆塊與“天府公園東”僅隔了一條武漢路,麓湖公園區可以說是離“市中心”最近的公園居住闆塊。

下半年,該闆塊預計有萬科公園傳奇萬科公園都會中海麓湖公館3個住宅項目上市。

萬科公園傳奇首批次計劃推出3棟T3高層,共255套,面積約132-165㎡。項目的景觀和産品都非常不錯,目前精裝标準進行了升級,個人估計不會有低于2萬的房源。

萬科公園都會為面積105-136㎡的T4高層産品,得益于建面不大,公園都會很有可能是買入麓湖公園區的最低門檻。

中海麓湖公館據傳為高低配設計,包括高層、洋房和疊拼等物業形态,能滿足多種不同的需求人群。

4、麓湖湖區,代言成都樓市,有錢也不一定買得到。 置業顧問 楊老師 13348848858

麓湖生态城實景圖圖據網絡

如果要找一個樓盤作為成都樓市的代表,那麼一定非“麓湖生态城”莫屬。麓湖生态城和杭州萬科良渚文化村、廣州美林湖、秦皇島阿那亞被業内稱為“中國四大神盤”,知名度已享譽全國。

“麓湖湖區” 範圍及項目分布示意圖

以麓湖生态城的湖區部分為絕對主力的“麓湖湖區”闆塊,偏重于居住功能,但在今年下半年預計能上市的住宅隻有麓湖生态的汀院組團的最後兩棟和全新組團沚院

其中,汀院為面積約140和200㎡的高層;沚院緊鄰汀院,産品面積段約140-260㎡。據了解,汀院和沚院有可能是麓湖生态城“湖心區”買入門檻最低的兩個組團,對麓湖的粉絲來說,是一個買入“湖心區”的好機會。

不過從麓湖前幾批次的搖号銷售情況來看,幾乎每次報名人數都超過房源數的2倍,所以要入住麓湖,不僅要有錢有資格,還得有理想有好運。

〓肆〓 趨于成熟的3個元老闆塊   置業顧問 楊老師 13348848858

如果你對配套的需求比較急切,希望買一個即使馬上入住也能有生活氣息的房子,那麼位于沈陽路以北的三大闆塊,值得你的關注。

并且這三個闆塊中,還有不少低門檻的高性價比項目,如果你對“黃金十字”四大闆塊的價格表示望而生畏,那麼,這三個成熟的元老闆塊,就是你買入天府新區的另一扇窗。

1、麓山闆塊,成熟優雅的老牌“貴族”,多達6個項目将供貨,竟有1個是麓山國際。 置業顧問 楊老師 13348848858

“麓山闆塊”範圍及項目分布示意圖

麓山闆塊緊鄰高新區新川科技園南側,是開發較早的老牌居住區。整個闆塊目前的生活相對比較成熟,同時也擁有非常不錯的生态環境,是一個可以即買即住的舒适居住區。

麓山闆塊一角圖據天府發展論壇  置業顧問 楊老師 13348848858

經過梳理發現,麓山闆塊在下半年的新房供應竟有6個之多,包括2個全新盤和4個老盤加推,并且這些項目因拿地時間較早,普遍價格都來得比較溫柔,非常值得關注。

全新盤包括合能鉑悅華庭和中信城開126畝項目。其中合能鉑悅華庭為多層、小高層闆式洋房産品,面積114-254㎡,這個項目6月份出來宣傳過一波,估計因為價格沒談好就暫時擱置了,畢竟地價成本非常低,周邊項目(麓雲)的售價也僅僅1萬出頭,即使合能的産品形态更高級,裝修更好,在限價原則下也不可能批到過高的價格。私以為,該産品如果賣1.5萬/平左右,将是一個性價比非常高的改善型選擇,隻是看合能今年到底要不要開出來了。

中信城開126畝項目前身是天投麓雲閣,現被中信收購,預計下半年會推出改善型高層産品,面積108-138㎡套三套四産品,因産品面積控制較好,預計總價門檻會比較有優勢,同樣值得關注。

老盤推新的項目,包括濱江領樾麓雲這兩個今年已經開過的超高性價比樓盤,在下半年均由推新計劃。

另外,極地海洋世界旁的改善型樓盤新鴻基悅城也計劃在年内推出三期産品,雖然目前還不知道新鴻基的具體産品信息,但是從前期交付的品質和地段配套來說,隻要價格不離譜,都是一個很好的品質之選。。

該闆塊最讓人意外的,則是麓山國際社區最後一個住宅産品MONA計劃在下半年推出。

據了解,MONA為兩棟小高層組成的小戶型準現房産品,面積約37-150㎡,主力戶型為幾十平米的套一套二,因為産品面積較小,這可能是整個天府新區購買門檻最低的住宅。

麓山國際MONA陽台景觀實拍  置業顧問 楊老師 13348848858

MONA 雖然面積小,但是位置卻位于麓山國際社區内部,完全不臨主幹道,并且部分房源擁有朝南朝高爾夫别墅區的特點,觀景效果無敵。

2、南湖闆塊,除了環境好,配套也不錯,全城性價比最高的32套疊拼就在這裡。

“南湖闆塊”範圍及項目分布示意圖

南湖闆塊是另一個開發較早的居住區,闆塊内有江安河、錦江以及南湖公園等生态資源,環境不錯。闆塊内前期售出的樓盤大部分已交房入住,天府一幼和天府四小也已經投入使用,因此片區的生活成熟度也頗高。

下半年闆塊内預計有遠大中央公園北辰南湖香麓兩個老盤加推。其中遠大中央公園計劃9月推出新批次産品,面積約106-138㎡,參考上批次單價約1.35-1.55萬/平。

另外,北辰南湖香麓還剩32套疊拼未售,該産品為建面約145-147㎡、實得300-380㎡的“老規”産品,參考上批次售價僅約266-320萬/套,實得單價僅7、8千,說它是“全城性價比最高的疊拼”也不為過。

3、錦江生态帶,網紅闆塊形象好,高性價比産品還看錦江東岸。 置業顧問 楊老師 13348848858

“錦江生态帶” 範圍及項目分布示意圖

錦江生态帶可以說是近兩年天府新區最火爆的置業闆塊,狹義的錦江生态帶闆塊通常是指錦江以西的部分。這一片街區内,路網形狀規整,商業、學校配套完善,各大項目也都建設得七七八八,街區的整體觀感非常不錯。

錦江生态帶鳥瞰實景圖圖據網絡  置業顧問 楊老師 13348848858

目前,片區内僅有中海萬錦熙岸德商禦府天驕學府首創禧瑞錦江三個老盤有供應,但價格都已經站上了2萬/平的高度,沒有了曾經的價格優勢。

而剛需唯一可以期待的全新盤川發天府上城,目前開盤信息還不明确,對于預算有限的購房者,錦江東岸的恒大天府半島倒是非常值得關注。

據了解,恒大預計在近期推出其七期産品,從恒大前期12000+的精裝單價來看,價格優勢越來越明顯,加上其緊鄰地鐵1号線的交通優勢,性價比非常高。不過需要注意的是,錦江東岸這一片小區目前劃片的學校是華陽的西寺小學,并沒有與錦江西岸的項目共享教育資源。

〓伍〓 後發制人的3個未來闆塊

除了核心闆塊和元老闆塊,在天府新區的規劃中,還有3個闆塊也有大量住宅規劃,但目前還沒有啟動大規模的開發,因此可售項目并不多。

這3個闆塊因為啟動時間晚,未來将具有後發制人的優勢,值得價值投資者長期關注。

1、天府濱江帶,可能是錦江生态帶2.0,但成熟尚需時日,勝在價格和江景。 置業顧問 楊老師 13348848858

“天府濱江帶”範圍及項目分布示意圖

天府濱江帶,位于沈陽路以南、成昆貨運鐵路以北、劍南大道以東、錦江以西,因曾屬于“天府中心”又臨錦江,故命名為“天府濱江帶”。

目前,天府濱江帶的呈現度還比較低,大多數土地都還沒有出讓。僅有翡翠和悅和建發中央灣區兩個樓盤推過住宅,此外還有首鋼蓉璟台和大悅觀瀾祥雲兩個全新盤計劃在下半年推出。

其中,建發中央灣區預計最快在今年11月推出精裝産品,面積約113-163㎡的T4和208㎡的T2,參考前期約1.2萬/平的清水價,加精裝的價格,個人估計也就1萬5、6吧。翡翠和悅目前僅剩214-268㎡的疊拼産品在售,總價約400萬起,門檻較高。

全新項目大悅觀瀾祥雲下半年也将亮相,産品為120-155㎡的江景高層産品;另外,已經亮相的首鋼蓉璟台項目有多層洋房和高層産品計劃推出,洋房面積約165㎡,高層約90-140㎡套二、套三、套四,提供了比較多樣的選擇。

雖然,天府濱江帶目前看起來還比較生僻,但是闆塊内的幾個項目樓面地價成本,相比緊鄰的錦江生态帶在售的德商、首創等項目,都低了不少。

因此天府濱江帶的項目,特别是闆塊北部的項目,既可以就近共享錦江生态帶的部分配套,又有可能以更低的門檻買入,對那些想要入住錦江生态帶,但又被價格擋在門外的購房者來說是一個新的選擇。

當然,我并不認為天府濱江帶就隻能作為錦江生态帶的備胎。實際上,天府濱江帶的部分項目,例如大悅觀瀾祥雲、建發中央灣區,以及天投尚未修建的商兼住地塊,都擁有一線濱江的特點,這反而是錦江生态帶的大多數在售項目都不具備的優勢。

再加上天府濱江帶擁有後發優勢,未來成為錦江生态帶2.0升級版也完全有可能。

2、青島路闆塊,規劃剛剛啟動,後發優勢明顯,僅1個項目待售。 置業顧問 楊老師 13348848858

“青島路闆塊”範圍

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